小論文の頻出テーマ｜住まいと都市。空き家と家賃高騰の同時進行

建築・都市工学・住居学・社会学・法学系で出ます。地域政策のテーマと組み合わせて出題されることもあります。

答案の型は決まっています。

全国で空き家が増加している。一方で住宅を必要としている人もいる。空き家を有効活用すべきである。

一見もっともですが、なぜそうなっていないのかに答えていません。

出発点：「家が余っている」と「住む場所がない」は矛盾しない

この2つは同時に成り立ちます。理由は3つです。

1. 余っているのは、人が住みたい場所ではない——仕事も学校も交通もある場所に、空き家は少ない
2. 空き家には所有者がいる——放置されていても他人の財産であり、勝手に使えない
3. 貸すには手間と費用がかかる——修繕、契約、管理。貸さないほうが楽なら、貸されない

「活用すべき」と書く前に、活用されない理由を書いてください。ここを飛ばした答案は、建築・都市系では特に浅く見られます。

3つの対立軸

軸1：資産としての住宅と、生活の器としての住宅

住宅は、住むための場所であると同時に、値段のつく資産です。

この2つの性格は、しばしば対立します。

• 資産として見れば、値上がりする場所に建てるのが合理的
• 生活の器として見れば、必要な人が住める価格であるほうがよい

値上がりを期待する仕組みと、誰もが住める住宅を用意する目標は、同じ方向を向きません。どちらを優先するのかを示せる答案は具体的です。

軸2：建てることと、使い続けること

新しく建てることには、経済を動かす力があります。しかし建てるほど、使われない建物も増えます。

既存の住宅が正当に評価されにくいという事情もあります。古いという理由だけで価値が下がるなら、直して住み継ぐより建て替えるほうが選ばれます。

「もったいない」という感覚ではなく、なぜそういう選択になるのかという仕組みで書いてください。

軸3：誰でも住める都市か、効率のよい都市か

最も踏み込める軸です。

住宅の供給を市場に任せると、払える人から順に良い場所に住みます。効率としては筋が通っていますが、払えない人が押し出されます。

さらに、契約の段階で入居を断られる人がいます。高齢の単身者、保証人のいない人、収入が不安定な人。空き家があっても、その人が住めるわけではありません。

集約と維持の議論は都市と地方、負担の分布は格差と再分配とつながります。

使える具体例

高校生でも書けます。

• 通学路や近所に、長く使われていない家がある
• 祖父母の家をどうするか、家族で話題になった
• 進学のときの部屋探しで、家賃と通学時間を比べた
• 家賃の話や、実家を出るかどうかの会話
• 近くの土地が、駐車場やアパートに変わった
• 古い建物が取り壊されて更地になった

「家賃と通学時間のどちらを取るか」という選択は、そのまま軸3の縮図です。払える額によって住める場所が決まる、という構造を自分の経験で説明できます。

よくある失敗

「空き家を活用すべき」で終える

所有者の存在と、活用にかかる費用が抜けています。この2点に触れるだけで、他の答案と差がつきます。

数字を並べる

空き家率の数値は、集計の定義によって変わります。別荘や賃貸の空室を含むかどうかで大きく違う。「増えている」で十分です。

「コンパクトシティにすべき」で終える

集めれば効率は上がりますが、いま周辺に住んでいる人に移動を求めることになります。その人たちへの応答が必要です。

住宅と持ち家を同じものとして扱う

借りて住むことも住宅です。持ち家を前提にした議論は、最も困っている層を視野から外します。

建築の話に閉じる

設計や技術だけで書くと、誰が住めるのかという問いが消えます。都市系の学部ほど、そこを見ています。

論じ方の一例

私は、住宅の問題を「空き家をどう使うか」ではなく「住みたい場所に住めない人がなぜ生じるか」として立てるべきだと考える。（立場） 空き家の多くは、仕事や交通の条件が整っていない場所にある。使われていない建物と、住む場所を必要としている人は、そもそも同じ地図の上にいないからだ。（理由） 私が進学のとき部屋を探したところ、学校まで20分の物件と50分の物件では家賃が2倍近く違った。私は時間のほうを諦めたが、それは通学時間を差し出せる条件があったからで、働きながら通う人には選べない選択だった。（具体例） たしかに、空き家を貸し出せる状態にすれば、選べる物件が増えて家賃の上昇は抑えられるという見方はある。だが、修繕と管理の費用を誰が負担するのかが決まらなければ、所有者は貸さないままである。活用を促す前に、貸さないほうが得だという状態を変える必要がある。（反論への応答）

まとめ

• 「家が余っている」と「住む場所がない」は矛盾しない。場所が違い、所有者がいて、貸すのに費用がかかる
• 軸1：資産としての住宅と、生活の器としての住宅は同じ方向を向かない
• 軸2：古いだけで価値が下がるなら、直すより建て替えが選ばれる
• 軸3：市場に任せると払える人から住む。空き家があっても入居を断られる人がいる
• 具体例は「家賃と通学時間のどちらを取るか」が軸3の縮図
• 活用論、数字の羅列、集約論、持ち家前提、設計だけの議論は避ける

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形式別の解き方・練習方法を含む全体像は、小論文の書き方 完全ガイドにまとめています。